“מרבה נכסים מרבה דאגה”?
מאת: רו”ח יהודה רוסנק
האם השכרת דירות מרובות תיחשב להכנסה עסקית או הכנסה פאסיבית?
לתשובה לשאלה זו, ישנן השפעות דרמטיות על סכום המס שישלם אדם המשכיר מס’ דירות.
ב-2/1/18 ניתנו בבית המשפט העליון פסקי הדין בעניינו של “לשם” ובעניינו של “בירן”. שני המקרים עסקו בבעליהם של דירות מגורים רבות (מעל 20 דירות), אשר הפיקו מהן הכנסות שכירות.
בית המשפט העליון קבע, כי בשני המקרים הללו יש לראות את דמי השכירות שקיבלו הנישומים כהכנסה מעסק החייבת במס שולי לפי מדרגות המס, ולא בהכנסה פאסיבית משכירות שיכולה ליהנות משיעור מס של 10% על סך ההכנסות.
לאור הפסיקה האמורה, פרסמה רשות המיסים טיוטת חוזר בה היא מפרטת את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים.
מטרתה של טיוטת החוזר הינה לעשות טיפה סדר לאור פסקי הדין ולהקנות וודאות מסוימת למשכירי דירות מרובות, על אף שכפי שנראה וודאות שכזו לא מתאפשרת לגמרי גם עתה.
יודגש, כי טיוטת החוזר עוסקת אך ורק בדירות המשמשות למגורים ולא בהשכרת דירות נופש או השכרת נכסים עסקיים אחרים.
ככלל, עמדת רשות המיסים בטיוטת החוזר הינה, כי הכנסות מהשכרה של 10 דירות ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. בנוסף, הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות תיחשב כהכנסה פאסיבית ותוכל ליהנות משיעור מס של 10%.
מה לגבי השאר? 6,7,8,9 דירות: זה כבר יותר מורכב, כאשר מס’ הדירות להשכרה הינו למעלה מ-5 ופחות מ-10, הנושא ייבחן על פי מבחני עזר שונים כגון: טיב הנכס, אופן המימון, תקופת ההחזקה, בקיאות הנישום בתחום, מבחן היזמות, היקף ההכנסה, קיומו של מנגנון וכמובן מבחן הנסיבות במסגרתו ייבחן כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו, דבר המשאיר מרחב לשיקול דעת כפי שהיה נהוג עד כה.
לדעתי האישית, ייתכן, כי גם כאשר מדובר באדם המשכיר למעלה מ-10 דירות או פחות מ-5 דירות, יוכל גם פקיד השומה וגם אותו אדם לחלוק על העמדה הכללית המובאת בטיוטה שהינה בבחינת “מצפן” כללי אך אינה מהווה קביעה סופית גרידא, ועל הצד הטוען אחרת, יוטל הנטל לשכנע כי מתקיימות בעניינו נסיבות מיוחדות החורגות מן הכלל.
לסיכום: “מרבה נכסים מרבה דאגה” או אולי “צרות של עשירים”?
תחליטו אתם!